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132家房企销售费用406亿元 平均每家3亿元

■本报记者 王丽新 沪深两市上市公司2016年年报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示,剔除数据不全企业,A股132家上市房企销售费用总计达406亿元,同比上涨18%,即2016年平均每家房企销售费用约为3亿元。 值得一提的是,上述132家上市房企归属于母公司股东的净利润合计1370亿元,由此可见,406亿元的销售费用占其净利润总额的30%左右。 对此,易居研究院智库研究中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,销售费用的增长很大程度上和销售业绩挂钩,两者一般为正向关系。2016年,房企销售规模快速扩张,营销费用随之增加。但相比而言,不少房企2016年管理能力提升,三费(销售费用、管理费用和财务费用)费用率整体下降,为其挤出了一些利润。 销售费用攀升 据《证券日报》根据Wind资讯统计数据显示,2016年度,上述132家房企,平均每家销售费用达3亿元,2015年度则为2.6亿元,同比有所上升。  具体来看,销售费用1亿元以下的企业有69家,占比为52%;在1亿元--5亿元之间的企业有45家,占比为34%;在5亿元--10亿元之间的企业有10家,占比为8%;在10亿元以上的企业有8家,占比为6%。 其中,销售费用在10亿元以上的房企为万科、绿地控股、保利地产、华夏幸福、华侨城、金地集团、招商蛇口和新城控股,分别为51.6亿元、48亿元、35亿元、18.7亿元、12.5亿元、11.8亿元、11.6亿元和10亿元。 当然,不同企业对销售费用的把控不同,以万科为例,2014年以来,其销售费用分别为45亿元、41亿元和51.6亿元,占其当年销售额比例即销售费用率,分别为2.09%、1.57%和1.41%,呈逐年下滑趋势。此外,万科2014年以来的近三年销售费用占归属于母公司股东的净利润比例分别为28.7%、22.7%和24.6%。 值得一提的是,有业内人士向《证券日报》记者表示,在房地产企业的销售费用中,广告宣传推广费和佣金薪酬所占比例较高。而有的企业偏重于佣金薪酬支出,有的则偏重于广告宣传推广费。 以绿地控股为例,2016年,绿地控股销售费用48亿元,其中,工资薪酬14.5亿元,占比为30%;广告宣传推广费21.8亿元,占比为45.4%,可见其偏重于广告宣传推广费的支出。 事实上,综合2016年全年来看,在前三季度,有些企业的销售费用率就出现了下调。以泰禾集团为例,2016年前三季度,公司销售费用占营业收入比重下降了1.65个百分点,很好地控制了费用率水平,增厚了毛利水平。此外,2016年全年,泰禾集团销售费用为6亿元,比2015年下降了1亿元。 无独有偶,截至9月30日,招商蛇口由于公司费用率改善,销售费用率和管理费用率分别下降了 0.4 个和 0.6 个百分点,管理效率提升。此外,2016年度,招商蛇口销售费用为11.6亿元,与2015年相比仅增长0.4亿元,但销售额增加了160多亿元。 侵蚀利润空间 事实上,132家上市房企近三年来归属于母公司股东的净利润总额稳中上升。数据显示,132家上市房企2016年、2015年及2014年归属于母公司股东的净利润分别为1370亿元、971亿元和886亿元;同比增长幅度分别为41%、10%及0.5%。 另据Wind数据显示,上述132家上市房企近三年的销售费用也在逐渐攀升。数据显示,132家房企2016年、2015年及2014年销售费用分别为406亿元、345亿元和267亿元;同比增长幅度分别为18%、29%和12%。 据此计算,近三年来,A股132家房企销售费用总额与当年净利润总额的占比分别为30%、36%和30%。毫无疑问,相对而言,尽管2016年,上市房企的销售费用仍旧几乎占到净利润的三分之一,但已经明显好于2015年,对净利润的侵蚀程度回到了2014年的水平。 对此,严跃进认为,房地产企业销售费用变动与当年销售规模有关,近年来,龙头房企销售规模迅速扩张,所需销售费用自然水涨船高。但鉴于土地成本高企,不少房企都在控制三费支出,有些企业甚至启动全面预算管理,并把其作为年度绩效考核重要指标之一,为增厚利润做出了一些贡献。 华创证券分析师袁豪也在一份研究报告中表示,2016年,由于三项费用率改善对冲,推动净利率提前低位回升。 不过,另有分析师认为,在这一轮调控加码背景下,未来房企资金成本将提升,这将导致房企财务费用提升,在这一周期内,将更加考验企业的成本管控能力。
(网络编辑:何颖曦)
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