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年初急补库存 加杠杆拿地隐忧初现:回款放缓负债渐高

本报记者 唐韶葵 实习生 张旦珺 上海报道 今年以来,土地市场延续了去年火热行情,不少房企为补土储继续高杠杆拿地。但强监管下的楼市将对这些高价拿地的房企运营带来挑战。 据易居研究院统计,2月中旬,合肥、长沙、沈阳等城市的土地成交平均溢价率达147%、92%和75%。到了5月,房企开始聚焦热点三四线城市,其平均土地溢价率刷新历史记录,高达46%。 第三方机构数据显示,2017年1-10月成交的80幅总价、单价两个指标衡量的高价地来看,央企与大型房企为主力,其中保利、碧桂园各拿6幅,远洋、首开、万科均拿4幅,招商拿了3幅。 但2017年下半年,楼市降温开始传递到土地市场,一些热门城市出现土地流拍、零溢价成交现象。中原地产研究中心统计显示,2017年下半年一二线城市住宅土地流标达44宗,一线城市土地流拍宗数同比2016年上涨4成。 随着楼市调控力度持续加大,房企资金压力开始增大,在融资和信贷政策收紧背景下,房企贷款成本提高,拿地成本增加。随着房地产行业将迎来还债高峰,而楼市调控政策仍将继续,早期那些高价拿地的房企,现在资金流情况如何? 加杠杆拿地 基于大型房企的扩规模、补土储需求及品牌等优势,这类房企在前三季度拿地普遍活跃。 据前述机构统计,今年前十月,有4家房企拿地金额超1000亿元,分别是碧桂园、万科、保利地产和中海地产。这四家房企在销售排行榜中均进入了前十,其中碧桂园、万科在销售榜单中同样位居第一、第二,保利地产排名第五,中海地产排名第六。 也有发展中的中型房企,出现拿地金额超过销售额的现象,当然这并未考虑到销售回款和推盘周期问题。如以729.67亿元总价在拿地排行榜上排名第七的中国金茂,在销售排行榜中仅排名二十,销售金额为457.04亿元。 首开在拿地榜单中排名第八,拿地资金共654.5亿元;在销售排行榜,其以576.96亿元的销售金额排名17,销售额同比下降3%,前二十强中唯一出现负增长的房企。首开股份预计,1-6月其归属于上市公司股东的净利润与上年同期相比预计减少66%左右,业绩变动幅度-0.66%。 一度高杠杆拿地的融创,在今年的土地市场保持了低调姿态。今年前十月,融创在全国竞得30宗土地,总计174.7亿元,在房企中仅排名26位。其转而通过并购获取土地资源,上半年融创并购资金为777亿元,几乎相当于2016年全年并购额的2倍。 为此融创今年中也一度出现净负债率高达260%的状况。半年报中,融创解释道,是并购增加和大量项目开工,导致公司净负债率有所上升。截至6月30日,融创借贷资金1813亿元,较上年底增长6成。 资金压力隐现 积极获取储备的另一面是,房企短期内资金压力加大,加之楼市调控整体趋严的环境,也透露出一些隐忧。 据中信证券研究部统计,2017年三季度末,房地产版块净负债率111%,较年初提升20个百分点,A股地产版块的杠杆率已近2015年三季度末的近期高点。 Wind资讯数据显示,截至今年第三季度,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增幅23.21%;A股平均每家上市房企负债达445亿元。 前述拿地总额位于前列的房企如万科、绿地控股和保利地产负债均超过5000亿元,分别为8506.57亿元、6850.2亿元和5057.1亿元。又如首开,今年前三季度,其预付款项增长128%,主要就是预付北京市土地储备中心等土地价款增加。总负债超过1000亿元以上的16家企业总负债为3.7万亿元,占136家房企总负债的比重约60%。 房企的融资规模也开始扩大,这其中不乏大中型房企身影。据易居研究院统计,2017年9月,30家A股上市房企融资1234亿元,环比增长28%,同比增长173%。8-10月,房企融资规模总体处于上升态势,且相比历史数据处于中偏高水平。从累计值看,今年前9 月此类房企融资规模达7793亿元,同比增幅32%。前期高调拿地也逐步影响到融资成本,财报显示,今年上半年,金茂融资成本约为人民币7.28亿元,同比增加230%。 房企的销售回款显得十分重要,但这一数据增速自2016年下半年以来在逐渐回落。 目前房企的一半以上资金来源依靠项目回款。而中信证券对A股123家房企的三季报分析显示,前三季度房地产板块销售回款14870.7亿元,增速较上半年下降4.5个百分点。 同策咨询研究总监张宏伟表示,由于房地产周期在2017年下半年后处于低谷,去年下半年至今已经出让的高价地项目如果打算2017年入市,也就意味着这些项目很难通过房价上涨获得收益。也就是说,预计这样运作的企业有可能因为高价地陷入困局,比如拿地较为激进的闽系房企。 张宏伟指出,由于房企“加杠杆”的资金周期一般为2年左右,2017年下半年将是这些“加杠杆”资金开始到期的时间。“加杠杆”较为明显的房企可能在2017年下半年的楼市调整期遇到资金兑付问题。这些房企一旦无法及时偿还贷款,无法“降杠杆”,极有可能因此陷入困局,最终被其他企业收购股权或项目。 (编辑:骆轶琪,邮箱:luoyq@21jingji.com)

(网络编辑:何颖曦)
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