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蛋壳公寓:传统租赁市场的颠覆者

文章导读: 说起自己的新身份,沈博阳很自豪。这位知名互联网企业家(糯米网创始人、领英中国创始人),现在的身份是一家住房租赁企业——蛋壳公寓的执行董事长。在他看来,这是一个会诞生独角兽级企业的市场。
p62 蛋壳公寓(《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 摄) 《中国经济周刊》记者 张伟 | 北京报道 编辑:蒋莉莉 (本文刊发于《中国经济周刊》2017年第46期) 说起自己的新身份,沈博阳很自豪。 这位知名互联网企业家(糯米网创始人、领英中国创始人),现在的身份是一家住房租赁企业——蛋壳公寓的执行董事长。 在他看来,这是一个会诞生独角兽级企业的市场。 一个很重的行业站在风口上 “房屋租赁今年的市场规模是1.3万亿元,预计到2030年会达到4.6万亿元。”沈博阳说,风口的产生,一方面源于国家的政策红利,另一方面是因为房东和租客的痛点“非常痛”。 如果你在北京东三环有一套90平方米、价值近1000万元的房子,你会怎么办? 蛋壳公寓签约房东王先生此前的做法是:空置10年,理由是:不想麻烦。 “这套房子我不卖,但也不想出租。”王先生告诉《中国经济周刊》记者,“一是黑中介太多,容易被骗;二是好的房客也不容易碰见;三是自己出租太麻烦。将近1000万的房子,一年的房租10万左右,说多不多说少不少,我有自己的生活和工作,不可能因为这10万元租金操太多的心,所以我宁愿房子空着,直到和蛋壳公寓签约。” 网友表示,每个租房者都有一部心酸史。租客的痛点则更广为人知:黑中介、买不起房更(整)租不起房、房源脏乱差、信息不对称。 和沈博阳一样,蛋壳公寓创始人兼CEO高靖也是一位资深的互联网创业者。接受《中国经济周刊》记者采访的当天,恰逢小蓝车被曝倒闭的消息刷屏。 高靖感慨地说:“现在这个时代,资本太容易快速站队了。很多创业项目,你必须是明星创业者,必须融资能力足够强,因为融资能力决定了成败。所以,我们必须找一个进入门槛相对高一些,不是随随便便谁都能进来的行业,快速建立自己的护城河。住房租赁是一个重资产、重资金、重服务的行业,这个行业太重了。我们选择进入,我们的BI(商业智能)系统、房源积累都不是容易被简单模仿的。” 美国的住房租赁市场,专业化租赁机构占30%;日本,专业化租赁机构占80%;中国,专业化租赁机构占1.5%~2%。 “这绝对是个大市场。”沈博阳说,国内住房租赁市场未来会出现像滴滴一样的大企业。首先,我们和滴滴有类似性。互联网最大的四个行业就是衣食住行,滴滴做的是行,我们做的是住,而且是互联网以前忽略的最大一块市场。 其次,我们和网约车行业还不太一样。互联网的创业方向有两种:网络效应强的、网络效应弱的。网络效应强的行业非常容易出现垄断,比如社交,网络效应最强,当微信一家独大时,几乎没有第二家存在的空间;电商是网络效应较强的行业,所以是“721”格局(阿里系占70%,京东20%,其他10%);租房的网络效应更弱。“我们判断,未来会出现至少2~3家持有100万间房间、市值非常大的做专业租赁的上市公司。”沈博阳说。 住房租赁可以很淘宝 蛋壳公寓创立于2015年初,员工1000多人,管理房间超过5万间,在管资产规模超过600亿元人民币,主要面向一二线城市21岁到26岁的年轻白领;2017年3月完成A+轮融资,拿到单笔超过1亿元人民币的注资;目前已经进入北京、深圳、上海、杭州、天津和武汉六地市场。 沈博阳说,蛋壳公寓是一家典型的互联网公司。“管理团队中,没有一个人是传统中介背景或开发商背景的,这样才利于创新和颠覆。我们要做的就是用互联网的方式去改造或赋能传统的住房租赁行业,让它更有效率。” p63-1蛋壳公寓执行董事长沈博阳(右)表示,蛋壳要做的就是用互联网的方式去改造或赋能传统的住房租赁行业,让它更有效率。《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊I 摄 蛋壳公寓执行董事长沈博阳(右)表示,蛋壳要做的就是用互联网的方式去改造或赋能传统的住房租赁行业,让它更有效率。(《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 摄) 传统的租房生意怎么做?在沈博阳看来,就是房东—中介—租客,C2C2C模式,中介虽然属于某个公司,但主要是个人运作,房子没怎么改造就租给了租客。蛋壳公寓做的是C2B2C模式,公司居中,把房子进行统一的改造、升级、运营,更快地拿房,更快地租出去,变得更有效率。 蛋壳公寓正在做的是通过人工+IT系统的方式建立自己的BI系统,一遍遍地收集用户需求,观测完善一线城市租赁信息,日积月累,系统会变得越来越聪明,从而代替个人的大脑,快速判断并智能化地向客户做出推荐。高靖告诉《中国经济周刊》记者,类似的系统,在其他行业,比如淘宝、今日头条等早就实现了,即个性化推荐。 “我们的BI系统会方便客户(房东、租客)进行自助式的租赁签约行为。当我们的信息、价格足够真实透明,服务足够标准,用户就能快速做出判断,在线下单。尤其是租客,就像在淘宝购物、在携程订酒店一样;万一住了不满意,七天之内免费换一套就是了。”高靖表示,“我们正在一点一点地改变租赁市场,通过专业化托管,标准化升级、服务,让年轻人有尊严地生活在出租屋里,生活在城市里。” “鼓励租赁,盘活存量房更重要” p63-2 蛋壳公寓(《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 摄) 住房租赁领域有两种模式:集中式公寓和分散式公寓。集中式公寓是自己盖或者长期租赁一栋楼,改造成公寓,对外出租;蛋壳做的是分散式公寓,更多的是盘活存量房。 与巨大的租赁市场需求相比,我国租赁市场的供给难以满足租房人群的需求。一线城市的租赁需求尤为旺盛,但是房源供给不足,存在较大缺口。据媒体报道,以北京为例,2016年末北京常住人口约2173万,租赁人口占比约34%,最近一次人口抽样调查显示我国家庭平均规模3.1人/户,则租赁房屋大约需要238万套,目前北京租赁房屋有150万套左右,存在约1/3供需缺口。 而根据住建部的一项抽样调查,出租房中商品房占比仅为40%,老式公房、农村自建房、回迁房和小产权房等占了很大比例。 沈博阳告诉《中国经济周刊》记者,他们希望更多的人能取得共识,即鼓励租赁不需要盖这么多新楼,中国现有的房子足够多了,更重要的是通过市场手段,盘活改造存量房。 蛋壳公寓现在管理的5万间房中,70%以上为5年及以上租约。“存量房盘活的条件已经具备。除了政策利好的支持外,互联网技术的发展、专业租赁公司的涌现,也让越来越多的房东愿意将房子拿来出租。”高靖说。 “我们没有竞争对手” p63-3 蛋壳公寓(《中国经济周刊》首席摄影记者 肖翊 摄) 站在风口上的蛋壳公寓正在快速扩张。“此时此刻,我们在全国有1000套房正在改造、装修。”高靖在接受《中国经济周刊》记者采访时说。据其介绍,蛋壳公寓计划在3~5年内持有100万间房。 谈到未来的发展,“前期投资大、回报周期长”这个行业痛点是个绕不开的话题。“大家都没有特别好的办法。行业目前处于‘小二房东’的阶段,‘规模不经济,经济不规模’;管理一二十套房赚钱,超过100套,成本增加了就不赚钱了。我们的做法是用系统去计算回本周期,合理即可,公司能跑下去即可。”高靖说。 据了解,行业内回本周期的标准是两年。“未来,我们的理解是公寓是个服务载体,增值服务的想象空间很大。比如我们正在尝试的家具租赁服务。但没有规模,增值服务很难产生效益。”高靖表示。 最近,蛋壳公寓创业团队经常被问到一个问题:谁是你的竞争对手? 沈博阳说:“这是个伪命题。”首先,不同基因的企业会选择不同的模式来做。比如地产商做的肯定是集中式公寓,他们擅长盖楼、管理一栋楼,但分散式公寓他们做不来,因为这种模式非常有互联网属性,还要有遍布全国各个城市的地推人员;酒店也适合做集中式;中介背景的,因为线下门店多,适合做分散式;蛋壳公寓这种互联网属性的创业公司,也适合做分散式。 其次,住房租赁市场很大,且互联网效应不强,不会出现一家独大的情况。即便是都做分散式公寓,我国专业化租赁机构的市场占比才2%,打不起来。 “这个市场需要大家一起去升级、净化,不是谁进场就会影响谁。这生意和打车不一样,给你10个亿去补贴也没用。第一,补贴不起;第二,龙8国际在线真人娱乐属性太强。假如你在朝阳区工作、租房,我在石景山区补贴打折扣,你会来吗?所以,重要的还是服务,比如,我收了100万间房,能否有标准输出把它改造出来,这是核心。”高靖说。 —————————————————————————————————————— 《中国经济周刊》2017年第46期封面 《中国经济周刊》2017年第46期封面

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(网络编辑:何颖曦)
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